买房族必看！新的房贷法来啦!快来看看都有什么变化

华凯法税事务所

   买房向来是华人群体的头等大事，异乡漂泊的你总将要有属于自己的小窝。近日，西班牙正攵府刚刚颁布了新的房贷法，这套新法和置产率很高的华人群体息息相关，如果您也有购买房屋的打算，那您就要睁大眼睛，跟着华凯事务所一起，好好了解一下新颁布的房贷法吧！

   在了解新法之前,我们要先清楚，根据新法规，新房贷法只适用于新房贷法生效后签署的贷款协议。

         新贷款法繁复冗长，不宜理解，华凯事务所为您梳理为以下几点要点，方便理解和认识新贷款法的变化。

          1.根据新法，除了手续费(Tasación)和复印的文本费，贷款产生的相关公证费用, 印花税 IMPUESTO DE AJD和REGISTRO DE LA PROPIEDAD房产登记费用 等，将由银行承担 *贷款客户只需承担自己的文本复印费。

          2.根据新法，贷款合同禁止添加触底利息条款(Cláusulas suelo),触底利息指贷款利息为浮动利率 时，银行所要求的最低利息。

          3.若客户不愿或支付不起房贷时，有两种解决方式，

                   EJECUCION HIPOTECARIA: 银行代理房子拍卖出售，拍卖所得金额用来抵消欠款，若还有剩余则退给客户。若拍卖所得金额不足以支付，客户还需承担剩余欠款。

                   DACION EN PAGO: 双方协商达成协议以客户递交房产给银行，以此抵消所有欠款 。

          4.根据新法，银行只能在以下情况执行EJECUCION HIPOTECARIA，即银行代理房子拍卖出售

                  若银行客户在还贷的前半阶段(若还贷时间为30年，前半阶段既为15年),累计的欠款时间达到12个月，或客户在前半阶段累计的欠款金额达到总贷款金额的3%。

                  而在还贷的后半阶段，客户累计的欠款时间不得超过15个月，累计的欠款金额不得超过总贷款金额的7% ,不然银行也有权回收产权或将其拍卖。

          5. 如客户想提前付清贷款，支付给银行的手续费分以下2种:

                 固定利率贷款，提前付清贷款，手续费按照客户剩余贷款金额的1.5%-2%计算(前十年为2%，之后为1.5%)，以此类推。

                 浮动利率贷款，根据情况而定，手续费按照客户剩余贷款金额的0.25-0.15%计算，以此类推。

         6. 根据新法, 银行不得强制要求贷款客户购买其推销的房屋保险，基金理财等金融产品。也就是说，银行的金融产品或服务不得和贷款捆绑销售，顾客有权去其他机构购买他想要的保险或理财产品。

     同时，银行不能以客户购买了其他公司的保险或理财产品为由，拒绝为客户审查所购买产品的合格性或以此为加收费用。

         7.根据新法，超期利息被控制在2%，也就是说，若客户没有在合同规定时间内还清贷款，超期的每个月，都要在原有的月贷金额上再加2% （相较之前的超期利息，新法的超期利息下降了很多）

       8. 根据新法, 在房屋估价员的选定上，客户可以自行选择他想要的估价人员，该房屋估价人员，既可是公司组织，也可以是个人。

        9.最后一点，根据条令，最新的房贷法不仅适用于住房，同样也包括房屋附带的储藏室，车库等。

        这就是新房贷法和华人群体贷款购房相关的要点，根据新法的政策走向，对资金充裕的华人群体来说，提前付清贷款的手续变得更加简单了， 超期付款利息也下降了，贷款信息更加透明化， 条例更加明确。避免贷款客户在贷款时签下不平等或模糊的条约。  但另一方面，新法的很多调整都指向银行， 包括禁止银行强制捆绑销售金融产品和相关服务，要求银行在10天内整理贷款材料供客户审阅，以及贷款的相关公证费用都要银行承担。换句话说 银行不仅获利空间收窄, 人力成本也上升了，这会导致银行将提高的成本转嫁给客户，  或者对贷款客户的筛选变得更加严格，对于材料不齐全或材料不够分量的客户，贷款变得更加困难。  华人群体在向银行提供材料之前，最好是有相关专业人士的把关或者帮助，从而提高贷款的通过率。   

          如若还有任何和房屋贷款有关的问题，请不要犹豫，都可以通过电话或者微信联系我们,或留言给我们。事务所和多家银行贷款机构有紧密合作,提供最专业的贷款服务和最好的贷款条件。

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