房屋价值评估

虚幻

在地产行业内，经常听到的一个术语是“市场价值”。市场价值是这么定义的：物业上市出售一定时间后，买卖双方都愿意成交的价格。当然，卖主希望至少得到市场价格（或越多越好）， 而买主则希望最多支付市场价格（或越少越好）。这种买卖双方的价格平衡就达成了该物业的成交价格。那么，这个成交价格是不是市场价值呢？回答是“不一定”。市场价值并不一定是物业成交价格。确定物业的市场价值就是房产评估师的任务。

  1、房产评估及其目的

  评估的一般目的就是预测市场价值。这种预测并非是“臆测”，而是来源于专业知识和对市场历史行为的了解。更确切地说，房产评估实际上就是预测在一定时间范围内物业的合理买卖价格。评估师都是依赖“市场数据”，来有目的地分析和处理已知市场信息与实地考察，判断出物业的市场价值。在预测市场行为过程中，评估师用过去的市场行为作为借鉴。然而，“价值”并非是物业所固有的，价值也不一定就等于生产成本；市场价值实际上是人群在市场环境内交互作用的结果。

  概括说来，评估的目的就是要预测并给出一个合理的价值。但这个价值并非是物业的物理特性，而是指法律上拥有产权的价值，评估师是对这种“权力”的价值认定。

  2、房产评估的用途

  确定物业的市场价值有多方面用途。首先，最常用的是房屋贷款审批和抵押，房贷的数额都是根据市场价值的一定比例而完成的。第二，评估报告还会被用于财产/遗产分配。第三，评估可以帮助法律诉讼。第四，政府地产评估，以确定应交地税额。

  3、房产评估的方法

  一般来说，物业评估有三种方法：市场比较分析法，投资收入分析法和成本核算法。比较分析法是比较分析类似物业过去的销售记录进而得出市价预测。投资分析法是分析物业的收入情况，用以预测市场价值。最后，成本分析法适用当前建造成本来计算物业价值。

  4、房屋贷款对评估的要求

  出资方(即银行)是否接受抵押物业是根据多方面因素而决定的。借贷人是一方面，另一方面就是物业本身及其价值。比如说，银行决定借给借贷人75%的房价，实际上是说，它承诺借出评估价值的75%， 并非是成交价格的75%。
从这一点上来说，评估对银行或贷款机构是至关重要的。如果评估出来的价值不足成交价格，银行最终贷出的数额就会有相应调整，以保证抵押物业的“物有所值”。反过来说，如果评估出来的价值超出“市值”或物业不值那么多钱，银行的风险相对就增大了。所以，公正实际的房屋评估对银行和业主应该是一样有用的。

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