标普：西班牙房价还会跌25%

　　以下是标普报告的原话：

　　据OECD数据，2008年1季度至2012年1季度之间，西班牙房价的名义值下跌了22%，跌幅超过除爱尔兰以外的任何一个欧元区国家。然而，跌幅的大小需要跟过去的涨幅对照着看。2000-2008年间，西班牙房价上涨了150%，同期爱尔兰房价上涨了116%，欧元区平均涨幅仅为60%。

　　我们的总体观点是：

　　1、西班牙楼市恢复的前提条件，是家庭债务水平进一步下降，这意味着未来数年西班牙的信贷需求将比较疲软。

　　2、考虑到西班牙楼市的高库存，西班牙房价这一轮调整的幅度和时间都会超过上一个周期，预计至少4年后才能达到再平衡。

　　3、依目前的房价/收入比、房价/租金比来看，我们预计西班牙房价还需要下跌25%。

　　4、目前西班牙建筑业的投资和就业占GDP比例已分别跌至12.7%、6.8%，分别接近2006年和2007年最高峰时期的一半。

　　5、楼市泡沫硬裂对西班牙经济的影响是显而易见的，我们预计今年西班牙GDP增速为负1.5%，明年为负0.5%。

　　目前爱尔兰和美国的房价/收入比、房价/租金比都接近长期平均线或低于长期平均线——但西班牙不是。尽管西班牙的房价/收入比已经较2006年4季度的顶点有一定跌幅，但依然高于长期平均线。房价/租金比也是类似的情况。基于这些指标，西班牙的房价还需要下跌25%才能回到长期平均线水平。如下图所示。

　　失业率上升正在冲击西班牙楼市。基于私人消费恶化、财政紧缩、信贷疲弱和外需疲弱，我们预计今年西班牙GDP将收缩1.5%，明年将收缩0.5%。西班牙楼市泡沫破灭后，高失业率拖累私人消费。1999年底，西班牙建筑业/GDP占比是15%，到2006年，这一比例已攀升至22%，而当时欧元区的平均水平是6%。楼市泡沫破裂后，2012年西班牙的建筑业/GDP占比已收缩至12.7%。

　　2008-2012年间，西班牙建筑业收缩导致150万人失业。早在2007年时，西班牙建筑业提供的就业岗位占整个国民经济的14%，到2012年3月，这一比例已降至6.8%。相比之下，早在2007年，法国这一比例就已经是6.5%。

　　失业率上升导致可疑贷款增加，尽管低利率减轻了借款人的利息负担。西班牙的按揭贷款中有90%是浮动利率贷款（欧元区这一比例仅为40%），因此西班牙楼市对利率非常敏感。2012年2月，失业率升至24%，可疑贷款/总家庭贷款比例则升至2.8%。尽管这一比例看上去不高，但随着西班牙经济继续走弱，我们将密切关注这一比例的变化。